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个人住房抵押贷款还有多大增长空间
时间:2017-12-15

个人住房抵押贷款还有多大增长空间

  高广春

  近十多年来,我国个人住房抵押贷款持续上涨,2004年余额不到2万亿元,2013年不足10万亿元,2017年一季度突破20万亿元,三季度达到23万亿元与2004年比,平均每年有近一倍的涨幅。那么,如此加速的上涨的效应如何判断,未来还会这么涨下去吗本文拟从两个视角尝试进行解析,其一是对个人债务负担能力可承受性的影响,其二是对金融机构相关的风险可容忍性的影响?

  个人债务负担可承受性:警报已经拉响

  如此多的住房抵押贷款犹如洪水般涌入住户或个人财表中,当然得看住户或个人能不能担得起,毕竟次贷危机的余波尚未退去,不少人依然不能释怀。判断住户或个人究竟能不能担得起,可以如下两个指标作为参照系。

  债务GDP比

  由于我国个人债务中近80%为住房抵押贷款,用个人债务作为替代变量并衡量其与GDP之间的关系,可得出一些有益的结论。实际上,用个人债务与GDP比来衡量居民的债务负担能力,也是一个国际上通行的做法。由此,在给定的GDP水平上,比较中国与发达经济体的债务GDP比的水平及其变化趋势,可以判断我国债务GDP比的性质。图1给出了在给定的GDP水平上,四国债务GDP比的水平(中国在2016年人均GDP刚刚超过8000美元,缺席更高GDP水平上的债务GDP比数据)。由该图知,债务GDP比随人均GDP的增加而增加。在人均GDP8000美元的水平上,多数国家的债务GDP比在43%~45%之间,对应人均GDP10000美元上的债务GDP比依然在50%以下,在人均GDP达到15000美元时多数经济体债务GDP比超过50%,在人均GDP达到25000美元时多数经济体债务GDP比超过60%。中国在人均GDP8000美元上的债务GDP比为44.83%,位居比较四国最高水平。按照6.5%的GDP增速,中国在2020年有望达到人均GDP10000美元的水平,假设在该水平上的债务GDP比上限是50%,那么到2020年债务GDP比每年增幅大约为1.2%。从以往数据看,2011年至2016年间,债务GDP比的年平均增幅是2.93%,最近三年的增幅是3.83%,加速增加趋势明显。由此参照发达经济体的经验,从2017年到2020年间,我国债务GDP比的有效上涨空间已经不大,但已经形成的增长惯性有可能突破有效空间边界,进而导致风险敞口增加隐患。

  由于上述比较以GDP相同为条件,债务GDP比的变化更多是基于债务因素的变化,其中主要是个人住房抵押贷款规模的变化。因此,我国近十年(特别是近7年来)来债务GDP比的迅速提升的主因是个人住房抵押贷款的快速膨胀。正如图2所示,2011年6月至2017年9月间,按揭贷款余额同比年均增幅超过20%,峰值逼近40%。

  而个人住房抵押贷款的如此快速膨胀的直接原因是房价的持续上涨。从2003年至2016年的房价走势看,全国房价年均增长率高达9.76%,峰值年份2009年同比涨幅超过20%,2016年的同比涨幅也达到11.26%。如此持续上涨的房价及其衍生的高额收益对购房者特别是投资和投机性购房者的诱惑无疑是难以阻挡的。借助于脉冲响应函数分析工具也可知,住宅价格对商业银行按揭贷款存在显著的正向冲击,也就是说房价的持续上涨引致了商业银行按揭贷款的快速增长。

  偿付收入比

  偿付收入比即按揭月供(或季供、年供)与同期可支配收入之比。按照国际上多数国家的经验,偿付收入比在30%以下时,按揭贷款者处于合理的债务负担区间,如果超过30%则意味着债务负担较重,而一旦超过了50%则表明偿付压力近乎不堪承受。在2009年至2017年三季度,按城镇人均收入平均值、全国城镇住房均价、首付20%、贷款期限25年、等额偿付等参数计量的全国城镇居民的季度偿付收入比(季度偿付额与季度可支配收入比)多在40%一线,反应城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重。2017年初以来,偿付收入比呈震荡上行趋势,反应购房者住房债务负担压力在增加。由此进一步推论,按照中国统计局七等级收入划分方法,中低收入者的可支配收入远低于平均收入,所以如果按照中低收入者收入水平计算偿付收入比恐会上升到50%一线,中低收入者的住房债务负担处于过重状态。尽管从实际情况看,目前按揭贷款违约率比较低,但由于按揭贷款多为20年以上的长期贷款,必须重视由偿付收入比过高引致的未来偿付的巨大不确定性。(见图3)